정부의 전방위 대출규제 영향으로 9~10월 서울 아파트 매매거래량이 7~8월 대비 절반 수준으로 줄어드는 등 매매시장 위축 분위기가 가격 변동률에도 전달되는 모양새다. 다만 신축 공급을 통해 수요가 자연스럽게 분산된 상황은 아니어서 오갈 곳 없는 수요가 대체재인 전월세 임대차로 이동 중이다. 임대차 관련 데이터를 살펴보면 매매거래가 위축되는 사이 전세 거래량은 늘어날 조짐이며 월세 가격 지수는 역대 최고 수준을 매월 경신 중이다.

국내 3대 시세조사 기관에서 조사된 서울지역 아파트 월세지수를 살펴보면 부동산R114가 150.29(10월), KB국민은행 117.9(10월), 한국부동산원 103.56(9월)으로 각 조사 기관의 기준 시점과 조사 방식은 각각 다르지만 모든 기관에서 조사 이래(부동산R114는 2002년부터, KB국민은행과 한국부동산원은 2015년부터) 역대 최고다.

▣ 매매

금주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.02%p 둔화되며 0.01% 상승했다. 재건축이 0.02%, 일반아파트는 0.01% 올랐다. 신도시와 경기·인천은 보합(0.00%) 수준에서 제한적인 움직임을 나타냈다.

서울 25개구 중 대다수 지역이 보합(0.00%)을 기록한 가운데 △서초(0.03%) △광진(0.03%) △성동(0.02%) △마포(0.02%) △동대문(0.02%) △강남(0.01%) 등 6개 지역에서 올랐다. 서초구에서는 재건축 추진중인 반포동 반포미도1차가 3,000만원, 광진구에서는 광장동 광장현대파크빌이 1,000만원 상승했다. 신도시는 1기와 2기 신도시 개별 지역 모두에서 보합(0.00%)을 나타냈다. 경기ㆍ인천은 △이천(0.10%) △의정부(0.03%) △화성(0.02%) △의왕(0.01%) 등에서 올랐다.

▣ 전세

금주 전세가격도 강보합 수준에서 제한적인 움직임을 나타냈다. 서울은 전주 대비 0.01% 올랐고, 신도시는 보합(0.00%), 경기·인천은 0.01% 상승했다. 전세보증금 대출에 대해서도 주요 은행권들이 개별 차주의 조건(주택 소유여부, 소유권 등기 여부 등)을 과거보다 까다롭게 평가하고 있어 유동성이 줄어드는 분위기다.

서울 개별지역은 △영등포(0.04%) △마포(0.04%) △동대문(0.04%) △강남(0.03%) △성동(0.02%) △구로(0.01%) 순으로 올랐다. 신도시는 산본이 0.01% 떨어졌고 나머지 지역은 보합(0.00%)을 나타냈다. 경기ㆍ인천은 △수원(0.09%) △의정부(0.05%) △화성(0.01%) △남양주(0.01%) △과천(0.01%) △인천(0.01%) 순으로 오른 반면 평택은 0.04% 떨어졌다.

▣ 종합 의견

정부가 지난 1.10대책에서 발표한 ‘재건축 패스트트랙’ 안전진단 절차 개선과 관련된 내용들이 11월 14일 국회 본회의를 통과했다. 법안 공포 후 6개월 뒤 시행됨에 따라 2025년 6월부터는 준공 후 30년 지난 아파트들은 안전진단 통과 절차가 없더라도 재건축에 착수할 수 있다. 안전진단은 재건축 절차의 첫 관문에 해당돼 D등급(A~E) 이하를 받지 못할 경우 재건축 추진 자체가 불가능하다. 하지만 앞으로는 안전진단(법 시행 이후 명칭은 재건축진단)을 사업시행인가 전 까지 통과하면 된다. 법 개정 이후 평균 10~13년이 걸리던 재건축 사업기간이 2~3년 단축될 수 있을 전망이다. 사업기간 단축은 사업비 총액과 조합원 분담금 등 비용과 직결되는 이슈인 만큼 노후 아파트들의 재건축 정비사업 추진에 대한 동의 과정이 보다 원활해질 전망이다.